10月21日，厦门土地拍卖中，所有地块均以底价成交。前一天，郑州二砂板块的两块土地则全部溢价售出。自828新政实施后，房地产企业普遍放缓了步伐，溢价率下降，临时撤拍成为常见现象。10月份，一线城市的土地拍卖几乎暂停，仅广州仍有地块入市。

然而，有一家民营企业，在二十天内走访了五座城市，成功拿下了六块地。这家公司就是：邦泰。

郑州的这两块地均位于中原区二砂板块。在此轮郑州主城区更新中，二砂是重点区域。地铁、万达广场、公园和文创园等配套设施齐全，无需额外宣传。此次推出的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两块地，吸引了招商等多家房企竞拍。

最终，这两块地均以溢价成交：面积更大的24号地块被邦泰以20.7%的溢价率收入囊中；另一块地归鹤壁鑫亨元所有，溢价率为9%。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是它二十天内第二次在二砂布局。

二十天前，邦泰在同一天连发三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。其中“幸会郑州”同样指向二砂板块——以9.5亿元购得21号地块，占地70亩。

回顾时间线：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，则战胜中海和招商。10月14日，返回大本营四川西昌。当天其他地块均由国企兜底，邦泰仅象征性加价20万元，以溢价方式补仓。10月20日，郑州二砂24号地块到手；同日，在安徽芜湖镜湖区再下一城。

即便未能拿到的地块，邦泰也在积极竞争。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一块地的报价。

今年前九个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民营企业中排名第二，仅次于滨江。熟悉邦泰的人士透露，他们仍在考察地块，为未来储备资源，只要财务上可行就会考虑，范围覆盖全国。当其他企业观望时，邦泰正在加仓。

这一幕，在房地产行业并不陌生。

细看邦泰的拿地清单，几乎全是二线省会城市和优质三四线城市。它本身就从三四线城市起步：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的路线。

这笔账算得很清楚：银行资金成本低，土地市场处于历史低位。许多地方政府难以卖出土地，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，然后继续拿下一块地。

从三四线城市起步，受地方政府欢迎，高周转、快回款、滚动扩张。这套模式，当年碧桂园用过，恒大也用过。

碧桂园凭借深耕三四线城市，将县城变为主场；恒大依靠高周转，拓展至全国数百座城市。那些年，它们同样是地方政府最受欢迎的客人，也是土地拍卖中最敢出价的玩家。

后来的故事，众所周知。它们退出后，三四线城市和省会城市留下了大量空白。央国企不愿涉足，更倾向于集中在二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰正好站在缝隙中，接住的正是恒大、碧桂园退出的市场。连打法都有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价购买入场券，然后扎根深耕。初到郑州和太原时，溢价率分别为36%和75%；而在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，几乎零溢价。

规模扩大后，问题也随之而来。扩张加速，交付开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权案例。这个信号同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到地，而是房子卖不动、资金回不来。行情好时，速度是护城河；行情一转，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回归。但如果周期迟迟不来，抄底与接盘之间，往往只隔着一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。